Asıl Fırtına 2026'da Kopacak!

Emlak vergisine esas arsa ve arazi metrekare birim değerleri 2026 yılı itibarıyla uygulanmak üzere açıklandı. Yeni değerler 2027, 2028 ve 2029 yıllarında da baz alınacak.

Takdir komisyonlarının ilan ettiği rakamlar bazı bölgelerde 5 ila 18 kat, büyükşehir ve turizm bölgelerinde ise 40-50 kata kadar artış gösterdi. Uzmanlar, vatandaşların asıl artışı 2026 Mayıs’ında verginin ilk taksiti ödenirken fark edeceğine dikkat çekiyor.

Ekonomim'den Abdullah Tolu’nun haberine göre, emlak vergisine esas değerlerin dört yılda bir belirlendiği bu sistem, her dönemde benzer tepkilere neden oluyor ancak çözüm için somut adım atılmıyor. Tolu, yeni dönem için belirlenen değerlerin birçok şehirde ciddi anlamda yükseldiğini, bazı örneklerde 2025’te 10 bin TL olan bir verginin 2026’da 50-60 bin TL’ye çıkabileceğini aktarıyor.

Bu değerler yalnızca emlak vergisini değil, şu yedi kalemi de doğrudan etkiliyor:

-Emlak vergisi

-Taşınmaz kültür varlıkları katkı payı

-Değerli konut vergisi

-Tapu harcı

-Emsal kira bedeli

-Değer artış kazancı

-Veraset ve intikal vergisi

Ayrıca bu artışlar dolaylı olarak kiraları, konut satış fiyatlarını ve inşaat maliyetlerini de artırarak enflasyonist baskı oluşturabilir.

TAKDİR KOMİSYONLARINDA KİMLER VAR?

Vergi değerlerini belirleyen takdir komisyonlarında belediye temsilcileri, defterdarlık yetkilileri, tapu müdürlüğü, ticaret ve ziraat odası üyeleri ile mahalle muhtarları yer alıyor. Büyükşehirlerde bu kararlara itirazı inceleyen merkez komisyonlarda ise Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler Odası ile Esnaf ve Sanatkârlar Odaları Birliği’nden üyeler de görev yapıyor.

ARTIŞLARIN ARKASINDA NE VAR?

Yeni dönemdeki yüksek artışların arkasında Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından kurulan Mekansal Veri Analiz Sistemi (MEVA) bulunuyor. Sistem, beyan edilen gayrimenkul değerleri ile gerçek piyasa değerlerini karşılaştırarak vergi kaçakçılığına karşı dijital denetim yapıyor. 2025 içinde 16 binden fazla taşınmaz bu sistemle analiz edildi ve binlerce kişiden açıklama istendi.

DAVA AÇMA SÜRESİ UZADI

Yeni metrekare değerlerine itiraz etmek isteyenler için 30 günlük dava açma süresi, adli tatile denk geldiği için uzadı. İtiraz için son tarih 8 Eylül 2025 Pazartesi. Dikkat çeken bir diğer nokta ise, açılan davalarda alınacak iptal kararlarının, aynı mahalle veya sokakta bulunan tüm mükellefler için geçerli olacak olması. Yani bir kişinin açtığı dava, benzer durumdaki birçok kişiyi etkileyebilir.

Ancak belediyeye başvuru yaparak itirazda bulunmak, dava açma süresini durdurmuyor. Bu nedenle mağduriyet yaşayanların doğrudan vergi mahkemelerine başvurmaları öneriliyor.

KALICI ÇÖZÜM YASA DEĞİŞİKLİĞİ

Uzmanlara göre bu sorunun her dört yılda bir tekrar etmemesi için kalıcı bir yasal düzenleme gerekiyor. 2018’de benzer bir kriz sonrası çıkarılan 7061 sayılı Kanun’da, artış oranı %50 ile sınırlandırılmış ve geçici olarak çözüm sağlanmıştı.

Ekim ayında TBMM’ye sunulması beklenen Torba Yasa’da benzer bir geçici düzenleme yapılabileceği belirtiliyor. Ancak uzun vadede, emlak vergisi matrahının her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılması esasına dayalı bir sistem getirilmesi gerektiği vurgulandı.